近期這大半個月還有不少朋友在私聊評論跟我說關于深圳小產(chǎn)權房的一系列問題，最
先倩倩在這兒非常非常感謝大家對我抬愛和信任，但我發(fā)現(xiàn)一些難題我就已經(jīng)回應過很多
次了，我就發(fā)過文章內(nèi)容解讀，究竟是出了什么問題？


       俺來也不是我不想回應，我前幾天思考了一天，看到了存在的問題，那便是一定要
讓大家深圳市流產(chǎn)權房有一定的認知專業(yè)能力才行??！否則同樣的問題之后只也會越來越
多，先申明哈，我并不是嫌麻煩，我就是怕大家在這種多余問題上浪費的時間太多，因此
本文就誕生下，文本有點兒多，希望你們能用心耐心地看了，絕對性獲益匪淺。


一共歸納了下列4點來介紹！


1，深圳市那么多的小產(chǎn)權房是從哪里來的？

2，深圳小產(chǎn)權的房子類型和落戶口狀況！

3，在北京買小產(chǎn)權房，應當以什么方式下手？

4，怎樣成為深圳小產(chǎn)權行業(yè)中的權威專家？

大家先說一下第一點，深圳市那么多的小產(chǎn)權房是從哪里來的？


     大家經(jīng)?？吹缴钲谑幸恍┡f城區(qū)蓋村房亂七八糟，看上去沒什么科學合理的空間布局
，有一些房子乃至上下左右全是握手樓，光照和隔聲都偏差，造成沒什么個人隱私可談，
居住體驗僅次貧民窟。

     而俺來也有些舊城區(qū)建造的村房整齊劃一房屋間隔相對性有效，建筑容積率也變高許
多，最直觀的是居住感受的改進得以提升，這一類舊城區(qū)絕大多數(shù)基本建設時長離如今更
靠近，房態(tài)也維持更強。


       深圳小產(chǎn)權房那樣導致這類基本建設差距的緣故究竟是什么？這還得從1992年6月
18日公布的《關于深圳經(jīng)濟區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》談起。




     對，就是和大家熟悉的京東商城618同一天生日那個6月18號。要求要求對經(jīng)濟特區(qū)
68個村民委員會，包含清河華僑農(nóng)場和隸屬經(jīng)濟特區(qū)類長駐農(nóng)村戶口農(nóng)民，漁夫及其蠔
民所有變?yōu)槌擎?zhèn)戶口，而且對該村集體土地開展征繳，該規(guī)定目地是由于深圳特區(qū)自創(chuàng)建
至今經(jīng)濟特區(qū)農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展，村鎮(zhèn)建設，生長環(huán)境也發(fā)生了重要的改變，為適應這些
變化和進一步發(fā)展經(jīng)濟提升廣大群眾的生活水平，加快經(jīng)濟特區(qū)社會主義現(xiàn)代化強國的建
立，完成把福建建設成出口導向型多功能全球性大城市的發(fā)展戰(zhàn)略。



      那樣譯成通俗易懂便是深圳市要產(chǎn)業(yè)結構升級了，產(chǎn)業(yè)結構升級背后都是必須產(chǎn)業(yè)形
態(tài)和技術工種類型大洗牌去干作為支撐，把大家從農(nóng)戶變?yōu)槌抢锶?，其實是為了更加好?br />融入當時的深圳市，因為絕大多數(shù)土地資源全是栽種著農(nóng)作物農(nóng)用地或是荒山，大家也都
全是農(nóng)戶，農(nóng)村城鎮(zhèn)化代表著農(nóng)戶身份發(fā)生變化，依靠做為農(nóng)用地的補償標準所形成的收
益是遠不如蓋房子所產(chǎn)生的，因此從而開啟深圳小產(chǎn)權房第一波瘋狂經(jīng)營期。


     一轉眼時長來到7年后1999年的2月26號，這一天《深圳市人民代表大會常務委員會
關于堅決查處違法建筑的決定》頒布了。


     該決定將違章建筑以及范疇展開了定義，對果斷依規(guī)清除拆除違法建筑及違紀行為作
出了對應的要求。但無奈的是這一文檔它僅有綱要，沒有明確實施的具體指導小細節(jié)，再
加上實行的力度與民間阻礙，大伙兒卻在法不責眾心理暗示下引起了第二波大眾搶建潮。


    四年后的2003年的10月30號，深圳市ZF發(fā)布《關于加快寶安，龍崗兩區(qū)城市化進程的
通告》


      這一次的通知跟92年的這一次何其相似，除開將深圳龍崗，深圳寶安兩地群眾所有轉
到大城市戶統(tǒng)一變?yōu)閲型恋爻鲎屚?，補償標準與92年基本上并沒有太大的區(qū)別，但是
這個時候的群眾對房地產(chǎn)產(chǎn)銷售市場其價值認同水平早就不能同日罷了，反倒引起了很多
群眾，乃至涌現(xiàn)出了鎮(zhèn)村干部帶頭以種樓保地的方式去與其抵抗的情景。

      2012年能夠稱之為深圳小產(chǎn)權房的結束年。2012年頒布稱為史前時代更嚴的小產(chǎn)權
房限令政策法規(guī)《深圳市查處違法用地和違法建筑工作共同責任考核辦法（試行）》。《
辦法》第一次把違章建筑增減量納入?yún)^(qū)大佬們的政績考核，績效考核結果直接與遮陽帽掛
勾！在《辦法》執(zhí)行階段到2013年間，還引起了一個搶建的熱潮，但是隨著一些區(qū)域內(nèi)
的主官被更改及深圳沙井一位熱血傳奇哥哥一語成讖，深圳小產(chǎn)權房增加量宣布結束！


如今深圳沙井、公明、以及他方的一些爛尾，基本都在這個時期搶建被喊停的印證！


      深圳農(nóng)民房增量市場結束后，俺來也它規(guī)模早就達到令人驚訝的507萬件，按一戶
均值住兩人進行計算，居住在農(nóng)戶屋子里的都已經(jīng)超過千萬人，然而這500多萬件村房
的居民如今最少有一半早就移主。



二，深圳小產(chǎn)權的房子類型和落戶口狀況

小產(chǎn)權房子這詞在北京的政府文件里是找不著的，歸屬于民俗術語，我們能這樣理解：深
圳市非商住樓特性或者非單獨紅本的房子也是小產(chǎn)權房，這就是為什么一個小產(chǎn)權房子之
中包括那么多房子類型，由于其房子錯綜復雜的和獨特性，因此也造成了小產(chǎn)權房子落戶
口問題以及錯綜復雜的等特殊，并沒有全面了解得話，還真不好弄懂，下面我們深層次分
析一下這種房子類型及落戶狀況。

村房：別名農(nóng)村自建房，宅基地房，群眾房，是當?shù)厝罕娫趥€人農(nóng)村宅基地上修下去房子
。絕大多數(shù)村房一般幾乎不會開展工程建筑前設計方案，反而是找施工隊直接使用建造，
因此修建出去房子要比商住樓要簡單不光滑，那也是村房劃算的重要原因。但是同時，村
房壓根特性上屬于小產(chǎn)權房，僅僅一部分村房相比其他小產(chǎn)權房子有可能在房型美觀大方
上略有落伍，服務設施還會略有不夠。


深圳市不同區(qū)域村房現(xiàn)階段的落戶口情況


深圳龍華地區(qū)：深圳龍華和大風浪的村房基本都可以落戶口，民治有一部分村委會蓋章的
                        村房能落戶口，深圳龍華的村房不可以落戶口。


深圳龍崗地區(qū)：僅有沙井有一部分村委會蓋章的村房能落戶口，其它地區(qū)也不行。


光明地區(qū)：之前光明區(qū)的村房都可以落戶，但是自從6地鐵線開啟以后，就統(tǒng)統(tǒng)不可以落
                 戶口了，包含村委會統(tǒng)建樓。


深圳寶安地區(qū)：村房也不能落戶口。

深圳坪山地區(qū)：村房也不能落戶口。

關外地區(qū)：村房也不能落戶口。

      村委會統(tǒng)建樓：別名統(tǒng)建樓，統(tǒng)建房，是一種村委會和房地產(chǎn)商合資企業(yè)修建的小產(chǎn)
權房，或者村委會自身修建的規(guī)模龐大，房型好用率很高的房子。統(tǒng)建房屬于由集體土地
上統(tǒng)一修建的一種房地產(chǎn)，其土地資源不屬于國有土地出讓，反而是全民所有，除開一部
分樓盤會對外銷售，由村委會產(chǎn)權過戶，其他大多數(shù)都是分到村內(nèi)群眾房子。簡單的說，
就是和村委會有很大關系的小產(chǎn)權房，這種房子能夠落戶口，且落戶口幾率還會高過一般
的村房，再加上由于全民所有的主要原因，統(tǒng)建樓的建造和設備都相對完善，設計方案等
多個方面的承擔水平也都非常高。


深圳市不同區(qū)域村委會統(tǒng)建樓現(xiàn)階段的落戶口情況

除開光明地區(qū)，其它地區(qū)的村委會統(tǒng)建樓基本都可以落戶口。




軍產(chǎn)房：軍產(chǎn)房就是指房屋產(chǎn)權屬于部隊的房子。根據(jù)中華共和國住房與城鄉(xiāng)住建部房地
             產(chǎn)行業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基本建設營區(qū)部下發(fā)的《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權
             轉移和房屋現(xiàn)狀變更登記實施細則》第八條要求：部隊房屋所有權屬中央軍委、
             總公司，所有權性質屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權單位”填總后勤部。


       因而，軍產(chǎn)房隸屬人只具有所有權，無使用權，在挑選軍產(chǎn)房時，不需要去房管局辦
房產(chǎn)證，僅需直接去軍隊后勤營區(qū)科申請辦理所有權產(chǎn)權過戶，交一筆過戶費用就可以取
得軍房產(chǎn)證。但是，自2015年后，不會再獨立派發(fā)軍房產(chǎn)證了。


深圳市不同區(qū)域軍產(chǎn)房現(xiàn)階段的落戶口情況

現(xiàn)階段每一個軍產(chǎn)房也不能落戶口。

拆遷安置房

     是指某一片區(qū)中舊城改造整體規(guī)劃！此刻，價格也會在周邊商住樓價位的25%上下！
以《龍華上塘片區(qū)華潤舊改》項目而言：周邊房價到頂10萬，房價在8萬5前后，那里動
遷范圍之內(nèi)房屋，己經(jīng)要賣去3萬8-4萬1了！徹底超過25%的范圍。因時制宜，劃分發(fā)展
趨勢，房地產(chǎn)商等諸多要素導致如今這個價位！如果這些規(guī)劃區(qū)早已入駐了房地產(chǎn)商，并
且在政府官網(wǎng)宣布公示公告項目立項數(shù)據(jù)的情況下，價錢基本上就是在周邊商品房35%-
45%。


       以《光明薯田埔佳兆業(yè)舊改》項目而言：邊上宏發(fā)嘉域在珍珠貝的房價在6萬元，如
今薯田埔基本上是2萬6-2萬9，到附近商住樓價位的48%，這樣的項目目前是項目立項尾
期，年之后將要運行簽訂。并且里邊6成-7成是磚瓦房！進展會特別快！


拆遷房：

       指站在原地拆遷補償安置的房子，是某一舊城改造片內(nèi)，房屋早已建成并通過驗收以
后按賠償協(xié)議回遷房給用戶的物業(yè)管理，拆遷房基本上就是舊城改造最序幕了，除開都還
沒出房屋產(chǎn)權證以外。這種房屋必須房票，辦理手續(xù)和二手房交易是一樣的，不過因為拆
遷房都是沒有土地出讓的啦，因此在二手過戶情況下，會顧客補繳地稅局。


指標房

       是某一舊城改造區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)能夠合作的房屋；一般是簽訂轉交物業(yè)管理到動遷環(huán)
節(jié)。這種房屋產(chǎn)權特性，補償方案已經(jīng)非常確立，并且在房地產(chǎn)商早已簽訂轉交物業(yè)，
一般這時候，價錢一定會跳至在周邊商品房60%-80%，這種房子問題是購買資產(chǎn)費用
較高，項目投資時間較長。要不在工程序幕售出，或在拿房產(chǎn)證時下手！



       以《寶安河東佳兆業(yè)舊改》新項目而言：附近商住樓平均價在8萬元！可是合作的
指標房價格已經(jīng)來到了6萬余了，到附近商住樓價位的75%了！


大紅本房：是指，整塊地或是全樓有一個紅本，但是不能切割成單獨紅本房子稱呼！
                本質區(qū)別是用地性質分類的差異，銷售市場紅本房通常是住宅用地。大紅
                本的用地性質分類則更為多，目前市面上常見的就是：配套設施服務設施
                用地、一般工業(yè)土地（M1）、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）、倉蓄商業(yè)用地等。


        這幾種地，僅有新式工業(yè)土地能夠切分單獨紅本上市銷售。雖然能市場銷售，但是
也是有要求，例如應以企業(yè)名義去買，對公司行業(yè)的需求，買回去規(guī)定繳稅期限等。該
類商業(yè)用地最具代表性的實例便是深圳龍華廣州恒大時尚潮流慧谷。


       為何應以企業(yè)名義去買呢？是由于房屋的用處是產(chǎn)業(yè)基地配套設施小公寓、寢室或
者產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品研發(fā)用地，主要是為對象是公司！


其它的幾種如：M1、倉蓄商業(yè)用地、配套設施服務設施用地等，全是不可缺少出讓。


大紅本有正規(guī)的報建手續(xù)和埈工工程驗收（四證齊備，只是沒商品房預售證）

實際上大紅本房是深圳近些年才出來的新式房地產(chǎn)，十分火爆銷售市場。

深圳市不同區(qū)域大紅本房現(xiàn)階段的落戶口情況

大紅本房所有也不能落戶口（住宅用地類及其主要用途是房屋的除外）



三，在深圳買小產(chǎn)權房，應當以什么方式下手？

NO1，要求踩盤整體規(guī)劃

下面請各位朋友們收攏小桌板，把手機耳機學會放下，跟隨俺來也思路來梳理一下。


1，最先，買房子的要求有兩種。投入和自己住。二者的專業(yè)選擇是完全不一樣的。自己
住關注的是離工作地址近，而項目投資主要要考慮的便是回報率。因此咱得最先想一想，
優(yōu)先最高的哪些？


2，打開深圳市地圖，仔細研究各個區(qū)域的土地高鐵線路。大力發(fā)展的地區(qū)遲早有一天是
大有所為，所以一定要很了解各個區(qū)域通過的土地高鐵線路早已在建地鐵圖，選定標底。
例如關外三個地區(qū)已是鋪滿地鐵站了，但是由于樓盤少因為比較難辦。那我們可以把眼光
看向樓盤多的是邊關，如果你是在深圳南山工作，能夠尋找深圳寶安的，實在不行就再看
一下石巖和深圳龍崗的，深圳福田工作就尋找深圳龍華，沙井的，依此類推。

3，定好了標底之后還要提前準備踩盤的事兒了！

備好一份文本文檔，紀錄需要踩的盤及價格，資格證書情況及踩盤匯總。那樣可以輕松你
一直在挑選困難時綜合考慮，挑選最具有綜合性優(yōu)點房子


4，具體踩盤。

       踩盤的小細節(jié)可以看一下我之前發(fā)出來的文章內(nèi)容，與此同時需注意，能夠多對比保
安，居民了解當?shù)氐默F(xiàn)象。你看到的自命清高得人，可能會在這個村有著好幾幢村房，她
們比你還期盼更盼望村內(nèi)有計劃動遷。并且投資客的朋友們很可能真的是投資客大伙兒信
息共享，信息會較早一些。


NO2，掌握深圳小產(chǎn)權，懂得防坑


      非是全部小產(chǎn)權房都值得購買，像統(tǒng)建樓，村房，軍產(chǎn)房，工業(yè)生產(chǎn)住宿樓等都是屬
于小產(chǎn)權房范圍，但這里只有統(tǒng)建樓或獨幢村房是值得購買的。村房的認證包含：牛肝本，
汽車綠本，紅本，兩證一書，歷史遺留，沒證。


除開汽車綠本，別的都能夠買。


       汽車綠本在這兒關鍵說一下：我們可以看到或聽過的關于小產(chǎn)權糾紛基本上就是這樣
的所說汽車綠本給鬧出來的。因為這樣的綠本房通不過戶，原小區(qū)業(yè)主去ZF單位備案領取了
汽車綠本。這棟房子世世代代只有廣為流傳，即便展開了個人買賣，哪一天這地方要動遷
，原小區(qū)業(yè)主羨慕反悔了，單方廢止合同書也可以的，糾紛案很有可能都打不贏。較多，
把以前購房的錢退讓你，不會使你虧過多，已經(jīng)是最好的結果。因此大家看房子時或購房
前一定要確定樓盤辦理手續(xù)，碰到這樣的綠本房，再便宜，房型再多再強也不需要戀戀不
舍，選擇離開就可以。


       可是想購買到利益最大化，安全性水平又最高小產(chǎn)權房，僅僅繞開綠本房是不夠的。
這兒還涉及土地的性質，房屋修建的時間及樓盤所處土地部位。


土地用途：包含住宅用地，商住用地，工業(yè)土地，文化藝術商業(yè)用地，定居加商住用地，
                 在沒有涉及到ZF的土地整備前。這種土地用途都沒啥嚴重的問題，如涉及到
                土地整備，補償標準是不一樣的。



完工時長：大伙兒記牢一個數(shù)字0962，這是一個時長交界線。在北京，但凡2009年6月2
                 日之后蓋建造的小產(chǎn)權房都是屬于違章建筑。


       但是，大家別一看到違章建筑好多個關鍵字，就一棍子打死這種0962后小產(chǎn)權房，
僅僅只是短暫性定居3~5年銜接，只需部位沒有在背靠靠水的生態(tài)保護區(qū)，都沒什么問
題。碰到土地資源提前準備，0962前后賠償區(qū)別是非常大的。比如0962前補償標準11800
一平，0962后一半不上~


土地部位：這兒風險主要體現(xiàn)在，樓盤部位要遠離背靠靠水的生態(tài)環(huán)境保護地區(qū)，跟買商
                品房開店選址邏輯性反過來，這些區(qū)域歸屬于生態(tài)紅線管制區(qū)，是比較容易被
                儲備的區(qū)域之一。


       此外，對投資客多說一句：若是有博舊城改造心，想要長期投資并等候，關鍵找沒有
在綜合治理范圍之內(nèi)房屋。


       因為歷史因素，深圳小產(chǎn)權房的總數(shù)占深圳住房總數(shù)的一半，那么重資產(chǎn)全部都要強
制拆遷，毫無疑問會引起非常社會動亂，只要是ZF頭腦正常點，不容易干好這類出力不討
好的事情，但這并不代表全部小產(chǎn)權房都值得購買，依據(jù)上述幾個地方選出的房，能幫助大
家最大程度防坑。


NO3，小產(chǎn)權房交易如何保障比較安全？


        好多人憂慮買小產(chǎn)權房不安全的，并沒有類似國土資源局這個地方辦理備案宣布產(chǎn)權
過戶，都沒有本子手中自始至終放心不下，其實沒必要，當面說客觀事實，小產(chǎn)權交易市
場在北京已經(jīng)出現(xiàn)30年有余，小股權交易安全性得很，不敢開口100%安全性，但不會比
商品房交易低是多少，最主要的原因是啥？


       大額轉賬，實名認證簽名，一旦有急事，必定行騙，這樣的事情心甘情愿付諸行動是
指立即送頭，一查一個準。


      深圳小產(chǎn)權房的房主認證方式也有不少:物業(yè)管理、法律事務所、水電過戶（一部分）、
村委會、網(wǎng)格中心、中介公司。


買整幢的，村委會產(chǎn)權過戶，網(wǎng)格中心辦理備案，蓋公章簽名；


付錢套，律師見證，從蓋到賣所有性命步驟材料檢查，留身份信息，合影照片合影，轉帳
產(chǎn)權過戶，當日交房換鎖芯。


       更專業(yè)的人買，會事前查法定圖則、是不是納入綜合治理、是不是汽車綠本、是不是
豬肝紅、兩證一書歷史遺留齊參差不齊、如宣傳策劃舊城改造有沒有項目立項、如果是拆
遷房簽約率是多少怎樣賠償?shù)取?br />


      有的人憂慮安全性，鐘意買村委會建造的統(tǒng)建樓，造成統(tǒng)建樓價錢高過一般本人建造的，
實際上區(qū)別不是很大。統(tǒng)建樓有一些也逼格很高，跟商住樓一樣，生活著也舒服些，但是
由于建筑容積率太高，土地用途是工業(yè)土地占多數(shù)，反倒動遷幾率減少，不益于搞出暴擊
傷害，在于買回來是自用或是投了。


       總而言之，知曉的信息內(nèi)容越大，越清晰小產(chǎn)權房的身份是不是清正，升值潛力是不
是大。小股權交易是一門十分完善生意，安全系數(shù)這類最基本要素是有保障的，否則這行
早衰落了，都不會幾十年來深圳小產(chǎn)權房價錢一直增漲，從沒減價。


NO4，倩倩從業(yè)小產(chǎn)權房子領域類似快八年了，還以心得分享一些話為大家買房子的好
朋友：

1，買房要趁早(盡管中介公司總愛用這話催件，但是這當然是中介公司不可多得口中能吐
出的實話了)


2，購房要和家人一起商議，但要把握節(jié)奏感！切忌被家人的情感和“聽聞”XX什么的沒
經(jīng)證實的謠傳帶歪。走向世界，去認識銷售市場，比在家躺著聽聞比較靠譜。


3，剛性需求自己住，無須擔心過多，總面積確實，戶型方正，性價比超高，交通運輸比
較便捷，房屋沒有明顯缺陷就可以。


4，特別提醒，盡可能避開在國土局辦理備案完的汽車綠本或牛肝本。


5，小產(chǎn)權房是可借款與全額付款二種，分別有之優(yōu)勢與劣勢：開發(fā)商房屋一般都可以給
予借款，好處就是一半首付款更能方便的進入車內(nèi)，貸款利率，自己住數(shù)年省下來的租金
就已經(jīng)足夠相抵。但是它缺點也非常顯著，我們掙的里邊就會有絕大多數(shù)便是裝修錢，一
般套賣，而非總面積，因此計算下來，價格要比不可以借款的高于一些，沒法貸款的房子
則大部分簡單裝修，總面積較為確實，相對應價格要低一些，且自身中后期可以更加合理
安排裝修格局。


      贈購房經(jīng)典話語與各位小仙女們：項目投資第一件事要拋去成見與太強的個人感受。
尊重客觀事實，用唯物辯證方法看事情，我們更貼近實情！


       頂著被客戶小仙女們圍毆風險，拿大家舉例說明：小仙女們購房，重要依據(jù)均來自
于附近外型，建筑造型，最后就是房子內(nèi)部；因此，顏狗們最終意愿的并不是覆蓋在MO/M1
上看上去蓋尤其漂亮的別墅，便是附近要湖有山，要水存水的示范區(qū)……很少有客觀并分析
的女孩紙們~


       項目投資并不是主觀性愛好，反而是一連串真理的客觀性一連串下去所產(chǎn)生的結論。
盡管我早就數(shù)次深入感悟過，在一個家庭里跟領導講理，是一件九死一生的事情。但項目
投資一定要與現(xiàn)實世界取得聯(lián)系的，別人一般不會亦無責任對你說事兒事實真相，因此，
假如不剖析真理的客觀性，太強的個人感受是會把具體情況短暫性掩蓋住的。


       房屋這樣大的財產(chǎn)，在北京這個城市，對普通百姓來說，不浮夸的講，如果沒有配備
好，直接關系到你以后的所在階級生活質量。


1，尊重客觀事實

2，撇開主觀偏見

3，不能以外型及一切做為你決策的基礎

4，多找地區(qū)配套設施及整體規(guī)劃，這才是真正確定房子價格將來的關鍵主要參數(shù)。

購房這般，找另一半亦是如此！